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大家さんの強い味方、賃借人履歴情報サービスに見る日米の違い3

2013年4月10日 in Special

日本にも賃借人履歴情報サービスに似たものがあります。国土交通省の社会資本整備審議会の住宅宅地分科会に設けられた民間賃貸住宅部会では、家賃債務保証会社における弁済履歴情報の共有が議論されてきました。その結果は平成22年1月に「最終とりまとめ」として公開されています。

賃貸住宅管理業者が加盟する公益財団法人日本賃貸住宅管理協会は民間賃貸住宅部会での議論を受けて、一般社団法人全国賃貸保証業協会(LICC)を設立し、LICCによる代位弁済情報(家賃情報)データベースの運用を開始しました。

このデータベースは、賃借人が賃料を滞納した際に家賃債務保証会社が賃借人に代わって弁済した履歴を記録したものです。家賃債務保証会社は賃貸契約を申し込んだ賃借人の審査にこのデータベースを利用しています。利用できるのはLICCの会員企業に限られており、一般の大家さんは利用することはできません。

代位弁済情報データベースに登録されている情報は以下の通りです。

  • 氏名、生年月日、旧住所、電話番号、免許証番号等の個人特定番号
  • 保証対象物件名・部屋番号、保証対象物件住所、保証開始日、月額賃料、保証終了日
  • 入金額、代位弁済残高など

情報の登録期間は賃貸住宅の退去・明渡しから5年間(延滞があった場合は債務が消滅してから5年間)に限られています。アメリカのNTNと比べて、この日本の代位弁済情報データベースには次のような特徴があります。

  1. 利用目的が家賃債務保証の査定に限定されていること
  2. 利用者が特定の団体メンバーに限定されていること
  3. データの種類が非常に限られていること

民間賃貸住宅部会の議論では、こうした情報提供サービス事業に民間事業者の参入は禁止できないという意見が出る一方で、登録すべき情報を悪質な滞納を行う賃借人の弁済履歴等の一定の範囲のものに限定すべきであるという意見も出ています。

日本でもマイナンバー法案が閣議決定を経て国会に提出されたのに伴い、個人情報保護やプライバシー問題を懸念する声も高まっています。この賃借人履歴情報サービスの例からも明らかなように、賃借人履歴情報を何の目的で、誰に、どこまで公開するのかということだけに関しても、日本とアメリカでは大きな違いがあります

データは公開しなければ活用できません。しかし、何を重視し、何を保護するのかについては、それぞれの国で考え方に大きな違いがあります。「データを公開する」ということに対してたとえ賛成であったとしても、市民が納得できる範囲や深さは国ごとに異なります。こうした違いを踏まえた上で、国民が受け入れやすい制度設計を進めていく必要があるのではないでしょうか。

(終わり)

大家さんの強い味方、賃借人履歴情報サービスに見る日米の違い2

2013年4月8日 in Special

2013年3月13日、米連邦取引委員会(FTC)は賃借人履歴情報サービス企業等に対して公正信用報告法(FCRA)違反の疑いがあると警告書を送りました

FCRAとは、民間部門における個人信用情報の提供や利用等などを規制するための法律として1970年に制定され、1971年から施行されています。FCRAの規制対象は消費者報告機関(Consumer Reporting Agency, CRA)と呼ばれ、第三者に消費者報告を提供する目的をもって消費者の信用情報等を収集・評価することを業としている機関です。

FCRAの規制目的は簡単に言うと次の3点です。

  1. 消費者情報の利用目的を雇用、住宅供給、信用調査などに制限する
  2. 消費者情報の正確性を最大限保証する
  3. 情報主体への情報開示と、情報が誤っている場合の異議申し立ての権利を保証する

FTCが問題としているのは、賃借人の選別という目的のためだけに賃借人履歴情報を利用しているかどうか、提供されている賃借人履歴情報が正確であるかどうか、賃借人に対する情報開示と異議申し立て権が保証されているかどうか、という点です。例えば、大家さんが単なる興味から近所に住んでいる人を調べたり、良い賃借人を見つけるためのマーケティングにこれらの情報を用いるのはFCRA違反となります。

しかし、できるだけ正確な賃借人履歴情報を集め、大家さんに提供し、申込人選別に利用することについては何も問題とされていません。つまりFTCは賃借人履歴情報サービス企業に対して、賃借人履歴情報サービス事業者も消費者報告機関なのだから、利用目的を遵守し、正確なデータを集め、情報主体の権利を守りなさいと警告しているに過ぎません。

個人の情報をできる限り公開しない方がプライバシー侵害などの問題を起こさなくて済み消費者保護につながるという消極的な考え方ではなく、むしろ、正確性や納得性を向上させるために正確なデータをより広範囲に収集して提供する方が、消費者の利益につながるという積極的な考え方が基本にあります。

(続く)

大家さんの強い味方、賃借人履歴情報サービスに見る日米の違い1

2013年4月5日 in Special

アメリカには不動産物件を保有するオーナーが賃貸するか否かを簡単に査定できるよう支援するために、賃借人履歴情報サービスを提供している企業がいくつもあります。

大家さんは申込人の氏名、住所、社会保障番号などが分かれば、物件を貸すか貸さないかを決めるのに必要な情報をこうした賃借人履歴情報サービスを利用して簡単に入手することができます。さらに大家さんは、申込み人が過去に賃料未払いや設備の破壊、立ち退き請求などの問題を起こしていないかなどもチェックできます。賃貸契約が終了した際には、大家さんはその賃借人の賃借実績をこうしたサービスに追加登録することで、データベースを充実させています。

こうした情報サービスのデータ源としては、さまざまな公的データが利用されているのはもちろんのこと、信用調査や身辺調査を行なう消費者報告機関(Consumer Reporting Agency, CRA)のデータも利用されています。以下は賃借人履歴情報サービスの1つであるNational Tenant Network(NTN)のレポートサンプルです。

NTNでは、この申込み人に貸して良いかどうかをNTN DecisionPointという数値で評価しています。このサンプルでは、収入に対する賃料割合は基準を満たしているものの、NTN DecisionPointが58と評価され、連帯保証人を付けるという条件付きで賃貸しても良いと査定されています。

レポートには、なぜそのような査定結果になったのかについても詳細に記載されています。

この賃借申込人の場合、過去に立ち退きを要求をされたことがあり、賠償金945ドルを支払ったこともあることなどから、NTN DecisionPointがそれぞれ減点されています。さらに大家さんは独自の査定基準を追加することができます。上記の例では24ヶ月以内にChapter7あるいは13の破産者は拒否するという条件が追加されています。もし申込人のNTN DecisionPointが49点以下になると賃借拒否の査定となります。

アメリカではNational Tenant Networkの他にも、The BlueChip Group LLCThe Landlord Protection AgencyTenancy Bureau Inc.などの企業が賃借人履歴情報サービスを提供しています。アメリカでこうした個人情報を提供するサービスが民間で活発に行われる背景には、公正信用取引法(Fair Credit Reporting Act, FCRA)の存在があります。

(続く)

個人データ売買を白日の下に、カリフォルニアの『知る権利法』

2013年4月4日 in Special

カリフォルニアで「知る権利法」(Right to Know Act)が提案されました。この新しい法案は、企業が蓄えた個人データに対して、顧客の自由なアクセスを保証するよう企業に義務付けています。さらにこの法案は、個人データを収集した企業が他のどの企業に個人データを渡しているのかを公開することも求めています

現在のカリフォルニアの法律では、顧客はダイレクトマーケティングに関するデータしか公開要求することができません。メールやスパム、電話をかけるために個人データを入手しているダイレクトマーケティング企業のリストと、そうした企業に渡しているデータの種類だけに限定されています。

新しく提出された法案では、顧客は企業を通じて個人データを売買しているすべての経路について知ることができるようになります。オンライン広告企業、データブローカー、サードパーティのアプリなど、これまで顧客が直接やリとりする企業の裏に隠れて個人データをこっそり買い、利用していた企業も明らかになります。さらに公開するデータの種類として位置データも含むように拡張されています。もちろん個人データへのアクセスは無料です。

さらにこの法案は小規模で資源に乏しいスタートアップでも、無理なく遵守できるよう、オプションを用意しています。

  1. 企業は不必要なデータを保存しないという選択もできる。あるいは、どうしても保存しなければならない場合には、個人を識別不能にする手段を適用することも可能である。
  2. 顧客からの個々の公開要求に応える代わりに、データを他の企業に渡す前か渡した後に、どのデータを誰に渡すのか逐一顧客に通知するという方法を取っても良い。
  3. 企業は顧客に対して、少なくとも12ヶ月に1回個人データ利用に関する報告をすれば良い。

この法案に対しては、電子フロンティア財団北カリフォルニアACLUをはじめとする、多数の団体が支持を表明しています。あなたがもしカリフォルニア住民で、「知る権利法」の成立を望むなら、電子フロンティア財団のサイトから支持を表明することもできます

 

出典: New California “Right to Know” Act Would Let Consumers Find Out Who Has Their Personal Data — And Get a Copy of It

参考: Right to Know Act (AB 1291)

シャベルで地面を掘っていて、水道管に穴を開けたことありませんか?

2013年4月2日 in Special

Common Ground Allianceによると、アメリカでは不注意な穴掘りが原因で地中の配線や配管が8分に1箇所の割合で破壊されています。その度に何軒かの家庭が、停電になったり、断水になったり、寒い夜に暖房が使えなくなったりしています。

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The 811 logo is a registered trademark of the CGA.

こうした事態を避けるため、“Dig Safe”と呼ばれる特別な電話番号811が用意されています。地面に穴を掘りたくなったら、掘る2、3日前までに811に電話します。そうすると、プロのロケーターが家にやってきて、スプレーで地面にラインを引き、それがどんな管なのかを示す旗を立ててくれます。赤は電気、オレンジは通信・電話・CATV、青は飲用水、緑は下水です。

とりわけ気をつけたいのが黄のガス・石油です。ガス管に穴を開けたりすると火事になる危険があります。新居に郵便ポストを立てようとしたら肝心の家が燃えてしまったというような悲劇は、誰も望まないでしょう。

811というと、あの311を連想する人も多いと思います。311は緊急事態以外の苦情や相談を受け付ける電話番号としてよく知られています。811は現在のところ電話だけのサービスとなっています。これがOpen311のようにOpen811に発展し、いつでもWebやスマートフォンで掘ってはいけない場所がビジュアルにわかるようになれば、 突然の停電や断水に困る家庭も更に減ることでしょう。

参考: Can you dig it? Call 811 before putting a shovel in the ground

FixMyStreetでガバメント2.0を始めよう!

2013年4月1日 in Special

FixMyStreet Japan / CC BY

FixMyStreet Japan / CC BY

FixMyStreetとは

英国のmySocietyが開発したアプリケーションで、道路施設の破損や不法投棄などに気づいた市民が報告し、行政はそれを見て必要に応じた対応を行う仕組みです。ガバメント2.0あるいはオープンガバメントを実現するツールのひとつに位置付けられます。日本でもmySociety 版に触発されたFixMyStreet Japan がWeb版、Android版、iOS版ともに札幌のダッピスタジオによってフルスクラッチで開発され、現在無料で誰でも使えるようになっています。

ただし利用を開始するにあたっては、予め市民と行政の双方でその目的や趣旨を共有しておく必要があります。

従来型の市民VS行政

まず市民の側から見ると、従来のやり方であれば自宅前に粗大ごみが放置されているから早く何とかして欲しいとか、熊蜂が巣を作っているから駆除して欲しいとか、主に自分の生活環境に不都合がある時に苦情処理依頼という形で行政に対処を要請します。
こういったやり方で素早く対処してもらえると市民側の満足度は上がりますが、あまりにもこういったサービスを受けるのが当然の権利という意識が強くなると、例えばビニール傘が落ちていて危ないから早く持って行って欲しいとか、やろうと思えば自分でも簡単にできることまで、税金を払っているのだからと要請の内容がエスカレートする場合があります。
これを費用で見れば、自分で拾って処分した場合は限りなくゼロですが、行政職員が自ら、あるいは業者に依頼して処分するとコストが掛かります。通常、労働者を雇用する費用はその給与の約2倍といわれます。仮に月給が40万円の人であれば月の勤務時間が180時間平均だとして時間当たりのコストは4400円ほど。ビニール傘を拾いに行って処分するのに2時間掛かったとすれば処理料は8800円ということになります。この8800円は税金から支払われるわけです。

一方行政側から見れば、これは苦情処理というやや気の重い仕事です。千差万別の内容に応じて都度担当部署を判断する必要があります。場合によってはいわゆるたらいまわしになることもあるでしょう。内容によっては法的な監督責任を問われることがあるので気の抜けない仕事です。そのため、言われてから動き始めるのではなく、定期的に街を見回り、問題が無いか予防的に点検するようになります。できるだけ漏れなく点検しようとすればするほど費用が嵩む構造です。さらに、この予防点検が効果を発揮すればするほどその状態が当たり前になり、市民からの通報はあたかもそれを事前に発見できなかった行政のミスのようになってしまいます。
これでは行政側もピリピリするばかりでなかなか士気が上がりません。日本全体で高齢化、少子化が進み、税収が減少する中、高コストのサービスを続けることが難しくなっている状況もあります。

FixMyStreetで何が起こるか

それではFixMyStreet を使えば従来の市民と行政の関係はどのように変わるでしょうか。

市民側は自宅周辺だけでなく、街全体を歩くことにより、街の抱える課題をまず視覚的に理解します。気づいた課題のうち、自分にとってだけでなく、社会にとっても解決したほうが良いだろうというものを自分なりの考えで取捨選択してFixMyStreetを使って通報します。(実際は、取捨選択の段階ではひとりで考えるのではなく、後述の街歩きイベントなどで、複数の立場の人々と意見交換する方がより良い結果が生まれます。)

通報内容は行政側の窓口でいったん検討して優先度を付けた上で対応が行われます。行政だけでなく、その投稿を見た別の市民が例えば「蜂の巣の扱いは慣れているので自分が駆除しようか」と言ってくれるかもしれません。自分の通報した内容が必要性を認められて適切に対応されると、通報者には小さな成功体験が芽生えます。これを積み重ねるうちに、たとえ内容によっては対応されないものがあったとしても、誰もが見られるウェブサイトで公明正大に行われているので、行政側の立場や考え方も分かってきます。行政の意思決定や予算の中身が分かってくると、社会の中の自分という視点を得ることができ、例えば自分の家計や自宅周辺という部分最適の視点であったものが、より大きな町内会、市町村、県、国といったそれぞれのレベルでの全体最適の視点を持てるようになります。
また、社会から孤立しかけている人が問題の解決のために自分の時間やスキルを提供する機会があれば、社会とのつながりを取り戻すきっかけになるかもしれません。

行政側は市民からの通報への対応を真摯に続けるうちに、クレームが減り始めることに気付きます。気付きを得た市民は行政に近い視点で課題を捉えるようになり、無茶な要求が減って行政の適切な対応に納得したり感謝するようになります。そうすると行政側にも仕事を認められたという小さな成功体験が生まれます。

市民と行政双方の成功体験が噛みあってプラスのフィードバックループが生まれた時、街は変わって行きます。市民は自らのアクションで街の経営に寄与したり変えることができるのです。行政の側も誇りと喜びをもって仕事を遂行することができます。

しかしながらその実現には市民と行政双方の意識や関係性の切替を伴うものであるため、ある日突然できるものではありません。FixMyStreet というツールはそのきっかけを作ることはできますが、最終的に市民が街の意思決定や予算策定に関わるようになるには単発のイベントだけでなく、中長期的な計画に基づく継続的な活動が必要と言われています。(詳細は前の記事「ガバメント2.0を理解する国連のツールキット-OGDCE Toolkit」を参照してください。)

事前準備

最低限、通報する市民とそれを受ける行政側でより良い街づくりに共同で取り組む、という共通認識がまず必要です。さらにいえば課題を適切に解決するには議員、町内会、商工会、学校、などできるだけ多くのステークホルダーにも、できるだけ初期段階から参加してもらうことが必要です。
共通認識を得る手段のひとつとして、街歩きイベントを開催します。

街歩きイベントの開催

FixMyStreet の通報(投稿)はPCを使ってWebブラウザからでも可能ですが、スマートフォンを片手に歩きながら写真付きで投稿することもできます。スマートフォンを持っている人は事前に専用アプリをインストールします。持っていない人は歩く範囲の紙地図を予め用意して、そこに投稿対象の位置や内容をメモします。デジカメなどで撮った写真も、状況の把握に不可欠です。

3~4名をひとグループとして担当エリアを決め、1~2時間かけてそのエリアを歩きます。
歩きながら道路設備の破損など、何らかの対応が必要と思われる街の課題を探して歩きます。見つけたものはスマートフォンでその場で投稿したり、紙地図にメモしたりして記録します。

歩き終わったら、インターネット接続があり、PCの使える会議室などに移動します。プロジェクタもあると便利です。紙地図にメモした内容をデジカメで撮影した写真とともにWebブラウザから投稿します。

記事の投稿が終わったら、ひとつずつ投稿者による状況説明を受けて、その解決策をみんなで話し合います。この時の、立場の違いによる問題点の捉え方の違いに気付くことが重要です。全ての問題が行政の責任で処置されるべきこととは限りません。市民を含めた地域の資源を最大限活用して解決策を考えることが必要です。

問題の例

右の写真は街にゴミが多く見られるという投稿に添付された例です。

FixMyStreet Japan / CC BY

FixMyStreet Japan / CC BY

これに対して参加者からは以下のような意見が出ました。

・街歩き参加者の子供さんが、ずっとあるいている間にゴミを拾ってくれた。
・繁華街の裏通りは結構ちらかっていた。
・ゴミは拾っていただけると助かるけど、ゴミを捨てようとする人が減っていくように街がなっていくといい。
・ゴミがゴミを呼ぶ。落書きが落書きを呼ぶ。常に綺麗にしておくというのが捨てさせない防止策。
・ゴミの発生源があるはず。例えばコンビニの前でその場で食べたり飲んだりしてしまうということはあるかもしれない。
・ゴミ箱の位置が可視化されているといい。郵便ポストのマップのように。
・ゴミ箱がないから捨ててしまうということがある。結局コンビニに捨てる。
・公共のゴミ箱は設置しない方針がある。ゴミは持って帰ってもらおうという趣旨。
・方針としては理解できるがゴミが排出されている現実がある。どうしたら良いか、考える余地がありそうに感じる。
・市街地のコンビニは(ゴミ箱を)外でなく、店内に設置するようになってきている。
・街から公衆電話がなくなってきているが、コンビニの前には公衆電話がおいてある。スマホの電源がなくなると公衆電話を使う。コンビニは人の集まりやすい場所になっている。

ゴミひとつ取っても様々な社会背景や解決策があることに気付きます。
あなたはどのような解決策が良いと思いますか?

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